एक पूर्व कार्यालय में किराए के लिए अपार्टमेंट, लेकिन आपको मिडटाउन में रहना होगा

कई न्यू यॉर्कर्स के लिए, मिडटाउन मैनहट्टन, अपने शानदार गगनचुंबी इमारतों और व्यस्त परिवहन हब के साथ, शांत और कैशेट के एक तत्व का अभाव है जो इसके अधिक सांस्कृतिक रूप से जीवंत पड़ोसियों के पास है। कार्यालय के श्रमिकों, यात्रियों और पर्यटकों की भीड़ आम तौर पर क्षेत्र में बाढ़ आती है, जिससे यह कुछ भी महसूस होता है लेकिन आवासीय।

हालांकि, मिडटाउन के पास क्या है, जो कम से कम कार्यालय भवनों की एक चमक है। दो विशेष रूप से नाथन बर्मन, मेट्रो मचान के मुख्य कार्यकारी, क्षेत्र में लाया: ग्रैंड सेंट्रल टर्मिनल के पास पूर्व 42 वीं स्ट्रीट पर फाइजर के पूर्व मुख्यालय की भवन निर्माण भवन। मेट्रो मचान, डेविड वर्नर रियल एस्टेट के साथ, इमारतों को लगभग 1,600 किराये के अपार्टमेंट में परिवर्तित कर रहा है।

एक बार पूरा हो जाने के बाद, यह परियोजना देश भर में सबसे बड़ी कार्यालय-से-अपार्टमेंट रूपांतरण होगी, श्री बर्मन ने कहा। पहले किरायेदारों को अगले साल के अंत में आगे बढ़ने की उम्मीद है।

डेवलपर्स ने हाल ही में फाइजर साइट से कोने के चारों ओर एक कार्यालय भवन भी खरीदा, जो लगभग 450 निवासों को बनाने के लिए, जिनमें से 25 प्रतिशत सस्ती आवास होंगे।

“हम जाते हैं जहां हम मानते हैं कि हम जो मानते हैं, उसे बदलने का अवसर है, और हम मैनहट्टन में कहीं भी ऐसा कर सकते हैं,” श्री बर्मन ने कहा। “अभी, मिडटाउन हमारे लिए सबसे अधिक अवसर पेश कर रहा है।”

श्री बर्मन ने वित्तीय जिले में कार्यालय भवनों को परिवर्तित करने में दो दशकों से अधिक समय बिताया है, लेकिन फाइजर प्रोजेक्ट मिडटाउन में उनकी पहली है। उनका मानना ​​है कि भविष्य के किरायेदारों को, जिन्हें वह “सक्रिय युवा पेशेवरों” कहते हैं, ग्रीनविच गांव, चेल्सी या अपर ईस्ट साइड जैसे अधिक पारंपरिक पड़ोस को अपने आकर्षक कैफे और हरे रंग के स्थानों के साथ, एक जिम, एक छत पूल, लाउंज, सह-वर्किंग स्पेस, और प्रत्येक अपार्टमेंट में एक वासर और ड्राईर के लिए, अपने आकर्षक कैफे और हरे रंग की जगहों के साथ।

श्री बर्मन ने कहा, “किसी को भी अब किराने की दुकान की जरूरत नहीं है, क्योंकि सब कुछ डिलीवर हो जाता है।”

इसके अलावा, उन्होंने कहा, जैसा कि अधिक कंपनियां कर्मचारियों को अपने डेस्क पर वापस लाने का आदेश देती हैं, उन्हें उम्मीद है कि अधिक लोग कार्यालय के करीब रहना चाहेंगे, भले ही उन्हें सप्ताह के केवल हिस्से में साइट पर होना चाहिए। लोग “अपने कार्यालयों में चलना या बाइक या यहां तक ​​कि स्कूटर करना चाहते हैं,” उन्होंने कहा।

न्यूयॉर्क विश्वविद्यालय के स्टर्न स्कूल ऑफ बिजनेस में वित्त के एक एसोसिएट प्रोफेसर अर्पित गुप्ता ने कहा कि हजारों कार्यस्थलों की निकटता मिडटाउन के विक्रय बिंदुओं में से एक थी। और एक बार जब लोग अंदर जाते हैं, तो यह पड़ोस में मदद करेगा: अधिक किरायेदार अंततः “खुदरा, खाद्य और पेय उद्योगों के निर्माण को आकर्षित करेंगे, जो एक सकारात्मक चक्र में अन्य किराएदारों को आकर्षित करने के लिए काम करते हैं,” उसने कहा।

मेट्रो मचान वित्तीय जिले में मोरिबंड कार्यालय भवनों को अपार्टमेंट में बदलने वाले पहले लोगों में से एक था। 17 जॉन स्ट्रीट में श्री बर्मन का पहला बड़ा प्रोजेक्ट डाउनटाउन, 1998 में परिवर्तित किया गया था। तब से, उन्होंने वित्तीय जिले में 15 इमारतों को बदल दिया है, जिसमें चार और विकास में और पाइपलाइन में अन्य लोग हैं।

देश भर के शहरों में, अधिक कार्यालय भवनों को आवास में बदल दिया गया है, क्योंकि अधिकारियों ने पुराने कार्यालय भवनों के एक सर्फ़िट और आवास की कमी के बीच बेमेल के लिए हल करने के लिए कहा था।

इस वर्ष, लगभग 71,000 निवासों को या तो अनुमोदित किया गया है, निर्माणाधीन बने हुए हैं या योजना के चरण में हैं, जो तीन साल पहले की संख्या से अधिक है, एक फरवरी के अनुसार, एक फरवरी के अनुसार RENTCAFE से रिपोर्ट। न्यूयॉर्क, जो देश का सबसे बड़ा कार्यालय बाजार है, में इस साल 8,300 से अधिक कार्यालय अपार्टमेंट में परिवर्तित होने के लिए तैयार हैं।

अन्य शहरों में, डेवलपर्स अक्सर वाणिज्यिक और आवासीय संपत्तियों के मिश्रण वाले क्षेत्रों का विकल्प चुनते हैं। उन्होंने कहा कि विकास कंपनी पोस्ट ब्रदर्स के मुख्य कार्यकारी अधिकारी माइकल पेस्ट्रॉनक ने कार्यालय की इमारतों को पहले से ही आवास के साथ अपार्टमेंट में अपार्टमेंट में परिवर्तित करना पसंद किया है। लेकिन उनकी फिलाडेल्फिया-आधारित फर्म-जो, अपनी वेबसाइट के अनुसार, 30 से अधिक संपत्तियों पर काम किया है-हाल ही में वाशिंगटन, डीसी में इमारतों को परिवर्तित करने पर काम शुरू किया

“हम निश्चित रूप से तृतीयक पड़ोस में विकास किए हैं, लेकिन आज हम जितने अवसरों की संख्या देख रहे हैं, हमें लगता है कि हमें लगता है कि हमें अग्रणी स्थानों में रहने की आवश्यकता नहीं है,” श्री पेस्ट्रॉन ने कहा, पारंपरिक रूप से आवासीय नहीं माना जाने वाले क्षेत्रों का उल्लेख करते हुए। “इसके बजाय, हम मुख्य स्थानों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं जो मांग के संदर्भ में बहुत स्पष्ट हैं।”

कई डेवलपर्स कार्यालय भवनों को बदलने के लिए उत्सुक हैं क्योंकि अधिक संपत्तियां छूट पर बेचती हैं, उनमें से कई केंद्रीय व्यापारिक जिलों में हैं जो वर्षों से खाली इमारतों और सड़कों से पीड़ित हैं।

“2012 से 2019 तक, ये इमारतें जिन्हें हम परिवर्तित कर रहे हैं, वे व्यापार कर रहे थे – भले ही वे मूल रूप से अप्रचलित थे – $ 400 से $ 500 प्रति वर्ग फुट के लिए, और अब वे $ 100 से $ 200 एक वर्ग फुट हैं,” श्री पेस्ट्रॉनक ने कहा।

पुराने वाणिज्यिक संपत्तियों को अपनाना भी नए आवास बनाने की तुलना में कम खर्चीला हो सकता है। CBRE से अनुसंधानएक रियल एस्टेट फर्म, मूल लेआउट के आधार पर रूपांतरण की लागत $ 100 से $ 500 या प्रति वर्ग फुट होने का अनुमान लगाता है। उन लागतों को अभी भी कुछ नया बनाने की तुलना में 20 प्रतिशत कम है क्योंकि एडिफ़िस को बरकरार रखा गया है, श्री पेस्ट्रॉनक ने कहा।

सबसे बड़ी लागत अंतर, उन्होंने कहा, उस समय से बचाया गया है। एक रूपांतरण पर निर्माण जमीन से कुछ बनाने की तुलना में एक वर्ष के लिए तेजी से पूरा किया जा सकता है।

उन्होंने कहा, “बाजार की गति लगभग उतनी ही कीमत है जितनी कि संरचना का पुन: उपयोग करने से बचत है।”

वाणिज्यिक संरचनाओं में भी मोटी फर्श स्लैब होते हैं, जो भारी उपकरणों को समायोजित करने के लिए निर्मित होते हैं, जिससे वे करीब रहने की व्यवस्था में शोर को कम करने के लिए आदर्श बनाते हैं।

लेकिन सभी खाली या पुरानी इमारतों को परिवर्तित नहीं किया जा सकता है। अनुमान अलग -अलग होते हैं, लेकिन एक मूडीज एनालिटिक्स अध्ययन 2023 से न्यूयॉर्क कार्यालयों ने पाया कि केवल 3 प्रतिशत परिवर्तन के लिए उपयुक्त थे। ए अध्ययन ब्रुकिंग्स इंस्टीट्यूशन ने सुझाव दिया कि देश भर में 9 से 11 प्रतिशत इमारतों को परिवर्तित किया जा सकता है, एक आँकड़ा जो लगभग 2,500 इमारतों में तब्दील हो जाता है।

कार्यालय भवनों को अपार्टमेंट में बदलने में कठिनाई यह है कि उन्हें अलग तरह से रखा गया है। उदाहरण के लिए, कार्यालय की इमारतों में ऐसी खिड़कियां नहीं हो सकती हैं जो दीवार से दीवार तक खुली या बहुत अधिक जगह होती हैं।

जो इमारतें परिवर्तित की जाती हैं, वे आमतौर पर झपकी लेते हैं और फिर से तैयार होते हैं। पुरानी फाइजर इमारतों में फर्श हैं जो लगभग 200 फीट गहरी हैं, और श्री बर्मन को प्रकाश और वायु नियमों को पूरा करने के लिए अंतरिक्ष को विभाजित करना होगा, जैसे कि आवश्यकता है कि प्रत्येक अपार्टमेंट में एक है एक संचालित खिड़की और भवन की दीवारों के बीच न्यूनतम दूरी।

श्री बर्मन को ऐसा करने का अनुभव था। हाल ही में, उन्होंने इसे न्यूयॉर्क के फाइनेंशियल डिस्ट्रिक्ट में 25 वाटर स्ट्रीट में किया, जिसमें फाइजर के पुराने कार्यालयों की गहराई लगभग उतनी ही बड़ी थी। समाधान: दो एट्रिअम बनाएं ताकि अपार्टमेंट में अधिक खिड़कियां जोड़ी जा सकें। योजना फाइजर इमारतों में भी ऐसा करने की है।

फिर जटिल ज़ोनिंग प्रतिबंध और उच्च ब्याज दरें हैं, और यहां तक ​​कि श्री बर्मन जैसे अनुभवी डेवलपर्स अप्रत्याशित खर्चों में भाग सकते हैं जो एक परियोजना को जोखिम में डालते हैं। संभावित टैरिफ का उल्लेख नहीं करने के लिए, जो एक वाइल्ड कार्ड है जो नए निर्माण के साथ -साथ रूपांतरणों के लिए आवश्यक सामग्रियों की कीमत को प्रभावित करेगा।

पोस्ट ब्रदर्स ने हाल ही में सामना किया इसकी एक इमारत में फौजदारी वाशिंगटन में, और मेट्रो मचान ने दो संपत्तियों पर बढ़ती ब्याज दरों के कारण वित्तीय समस्याओं का सामना किया, भले ही दोनों 90 प्रतिशत से अधिक कब्जे में थे।

मेट्रो मचान के एक प्रवक्ता ने कहा, “यदि आप अत्यधिक लाभ उठाते हैं और आपकी दर दोगुनी हो जाती है, तो यह आपको एक कठिन स्थिति में डाल देगा।”

के रूप में कि क्या युवा लोग खुशी से मिडटाउन की हलचल में चले जाएंगे: यदि अतीत कोई संकेत है, तो यह संभव है। यह वित्तीय जिले और हडसन यार्ड दोनों में हुआ, मैनहट्टन के पश्चिमी किनारे पर मिश्रित-उपयोग क्षेत्र जहां फाइजर ने स्थानांतरित किया है। श्री बर्मन को मिडटाउन में सफलता को दोहराने की उम्मीद है।

उन्होंने कहा, “एक कार्यालय क्षेत्र जो है, उसके बीच में इमारतों को हिलाना और बदलना बाजार से दूर एक खाली कार्यालय भवन लेता है और आवासीय में लाता है और यह एक क्षेत्र को मज़बूत करेगा।”